前华远公司COO任志强再开炮:要征房土地资产税 必得先完毕那15点
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  二、房地产税被认为是地方税收,这个“地方”是以省、市、县哪一级为单位?这个地方的级别之中,是否既有属于国家的城市土地,又有属于集体的农村土地?城市的房屋属于财产,农村的房屋也同样属于财产,那么就必须统一财产的权利,就必须让土地的性质处于同一法律条件之下实行统一的税制,否则岂不是将矛盾转移到基层了?

住房不单是商品,还是居民重要的资产。对于资产来说,税收的影响会有很大的不同。对于投机行为,税负较轻的消费税性质的税收,作用将是有限的。如果在持有环节征税,交易费用的提高,有助于减少交易的频度,从而抑制投机。

以往的房产税的课税对象仅限于城镇经营性物业,而未来的房地产税可能涉及所有的房产,要使其在调节财富分配、促进社会公平上发挥更大的作用,有许多需澄清的问题,在制度设计上也面临诸多难点与挑战。因此,建议在房地产税的推进上需充分考量改革的相关性、整体性和系统性,以减少社会矛盾,并采取审慎渐进实施的方式。第一,积极推进房地产税立法。第二,构建房地产税的基本框架。鉴于房地产税的主要目的是调节财富分配,促进社会公平,就应坚持“宽税基、简税种、低税率和严征管”的原则,来设计房地产税的基本框架。第三,完善房地产税基础设施建设。适时推进房地产税除立法外还有许多基础设施建设有待完善:一是健全房地产登记制度。二是健全房地产评估体系。三是建立信息披露和纠纷调解机制。切实保护纳税人合法权益。

  我希望能尽快看到中国的房地产税立法,以打破现行的双轨制。

新的房地产税,是搁置土地出让金争议,将现有土地使用税和房产税合并。土地使用税是一种行为税,针对的是占用城市土地的行为,房产税则是一种财产税,针对的是房子本身,把两种性质作用不同的税组合在一块,自然有些牵强。房子本身只有贬值的趋势,真正增值的是稀缺的土地,这样组合的醉翁之意,是把土地和地上建筑物的价值合并,变成名义上的“房地产税”,以扩展税基。纳税人并非土地的所有者,所以,它终究并不是财产税,而是特别的消费税,把高价或则多套房屋视作奢侈品,要给予特别的抑制。跟现有的消费税性质类似,主要目的是限制单个家庭拥有房产的数量,减少投资行为。它的突出特点,是对于家庭的第一套房子,给予免税待遇。

目前我国与房地产相关的税种有:营业税、企业所得税、土地使用税、土地增值税、耕地占用税、城镇维护建设税、房产税、契税、印花税和个人所得税。税种繁多,交叉征税和税率不合理问题十分突出。一是在开发环节,随着土地有偿使用制度的建立,企业以出让方式获得土地使用权已支付了巨额出让金,还要交纳租金性质的城镇土地使用税,有重复征税之嫌。二是在交易环节,购房不足5年的卖方要按交易全额缴纳5.5%营业税,还要按成交价格减去房屋原值和相关税费后的余额,交纳20%的个人所得税,而国外只对售房后18月内未购置新房的净收入开征资本利得税。在住房去库存化和为父母养老等改善性需求攀升的背景下,人们以旧换新、以小换大并不会产生“财产转让所得”,只会付出更多,仅凭买卖住房的年限来判定是否是投机和产生个人所得是不科学的,不利于改善需求的释放。三是在保有环节,对住房租金收入旣征营业税,又证房产税。租赁房一直是我国住房市场的一个短板,供给不足且不规范,无法满足城市化中大规模流动人口的住房需求,而仅靠政府新建的公租房是无法满足多样化的市场需求的,且政府的“大干快上”常常会加剧资源错配、腐败、成本高和效率低等问题。国外政府多以税收减免、低息贷款等政策优惠鼓励民间资本进入住房租赁市场。因此,在保有环节开征房地产税不是简单的增加税种和税负,还要做减法,以改变开发、交易和保有环节税种重叠、税负不合理的问题。

  要建立中国的房地产税,就必须进行一系列法律、税制的改革。否则,不但无法解决立法中的各种冲突与矛盾,反而会增加新的社会矛盾和冲突。

无论如何,只有作为利益中人的地方政府从房地产中抽身,楼价才会步入正常的轨道,以此观之,物业税的征收势在必行。

(作者单位:中国社科院经济研究所)

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但是,地价是房价的基础,以多次征收的物业税,取代一次性的土地出让金,对于房价的冲击是显而易见的。这个可以采取存量房老办法即不征,新房新办法的措施来过渡。

党的十八届三中全会《关于全面深化改革若干重大问题的决定》首次提出税收法定原则,由此改变了部门暂行规定征税的惯例,房地产税立法也被提上议事日程。尽管适时在保有环节对居民住房开征房地产税已确定无疑,但开征房地产税的法理依据、实施的难点及可行的方案仍需广泛讨论和严谨论证。

  七、现有的房屋产权有着各种不同的性质,并按不同性质、不同规定享有不同的权利。如有大量的自建房,无法进行公开的市场交易;如有大量的拆迁房,其中有自有产权,有租用产权不同;如有大量的经适房,没有土地使用年限,也未交纳各种税费,但楼上、楼下的同样房屋补交了部分费用后,变成了有使用年限的商品房;如限价房并不能在有限的时间内自由交易;如公有产权房,只能按规定进行交易;如房改房,有的是全部产权,并是由单位购买商品房后再福利分配的,有的是非商品房(即未交纳土地出让金,甚至没有使用年限)房改的,有的是92%-96%的非全部产权,有的房改房面积中并非包括全部分摊的公共面积,有的则分摊了各种公共面积,有的能自由交易,有的则不能进行交易,只能由原分配单位回购;如公有的租赁住房或私有的只能租赁的住房,有的是交纳了住宅的土地出让金却被改为公建的,有的是交纳了公建的土地出让金却被改为住宅的,还有许多原有住房并未交纳任何土地费用,有的是解放前就留下来的祖宅。

目前的房地产新政,主要着眼的是需求方,价格在短期主要取决于需求,所以这些政策仅仅具有短期效应,但是,在长期,房价不是由需求而是由供给决定,房子多了房价自然就会下来。可是,以目前的土地供应、税费状况,大幅增加供给量,不是短期内可以期待的。所以,仅有抑制需求的短期政策,并不能在长期促使房价下跌。而在市场根本格局未改的情况下,对于那些所谓的刚性需求者来说,这些税收仅仅是提高了他们的购房成本。

关于税率,国外房地产税多实行比例税率,税率从0.3%-3%不等。在美国,60%的县住户房地产税率在1%以下,37%的税率在1-2%,只有2%的税率在3%以上。每户每年的平均税负为1000美元。显然,税率作为衡量税负的标尺,并不是越高税收就越多。正如供给学派经济学家拉弗指出的,税率过高反而会抑制经济活动导致税源萎缩税收下降。中国的房地产税正处在起步阶段,税收法定和预算管理制度不健全、依法纳税观念淡薄,要以调节财富和消费差距为目的,选择一个公正公平的最优税率,而不是简单的考虑财政收入,“取民有度”制定合理税率是确保房地产税推进的关键。

  我希望能尽快出台中国的房地产税法,并希望通过房地产税法推动改革,打破现行的各种双轨制。

物业是房价加上地价,所以,作为低价替代者的土地出让金问题,是绕不过去的。土地出让金,名义上不是税,实际上却是房地产中最大的一项税负,因为它是法定的,必须承受的,所以是真正意义上的税,而且一下子就征收70年,而房子的寿命却不一定能延续这么久。土地出让金,名不正,言不顺。

法理上需澄清的问题

摘要:任志强再开炮:要征房地产税,必须先做到这15点
国务院日前印发的《全国深化放管服改革转变政府职能电视电话会议重点任务分工方案》提出,2019年6月底前所有直辖市、副省级城市和省会城市全面实施互联网+不动产登记。
很多人认为,这是为征收房地产税做准备…

不过,且不说把第二套以上的房,变成名义上的第一套房并不难,单说税收本身,能否抑制房价,就大可疑问。

房地产税与相关税种的整合

  八、由于住房分配和自建房导致的住房私有化率高,并不能用是否拥有住房和是否拥有两套或以上住房来证明住房拥有者的收入水平。如拆迁房可能拥有多套住房,但不证明其收入水平高,房改房、自建房更是如此。因此只根据住房情况征税来调节收入水平,不但不能解决贫富差距问题,也无法解决公平问题。

消费税性质的税收,对价格有短期的冲击效应,但是,税收影响价格的程度和方向,首先取决于商品本身的需求弹性和供给弹性,简单说,如果商品的需求弹性大于供给弹性,则税收主要或者全部由购房者承担,房价将继续上涨。除非市场转变性质,变成买方市场,税收对于价格的影响将变弱,价格也有可能降低。

土地公有制是否能成为开征房地产税的障碍?

  但是,若不再征收土地出让金,则一定会降低房价。

土地并不是私人的财产,所以,就目前的土地制度来说,如果纠缠土地产权归属,则物业税永远推不出来。一个现实的考虑是,将土地出让金与房产税、土地增值税合并,作为“物业税”,每年征收。

按照产权理论,所有权是由占有权、使用权、收益权和处置权等一系列权利组成和可分解的“权利束”,在上述权利之下还可根据社会的需要进一步细分出土地的抵押权、空间权和他物权等。依据我国《物权法》第一百三十五条“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有权、使用权和收益的权利”,人们购买了房产就拥有了与房产相连的建设用地占有权、使用权和收益权;依据《物权法》第一百八十条“债务人有权处分的下列财产可以抵押:建筑物和其他土地附着物”和第一百八十二条“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押”,人们购房产就有了由房产所有权和土地使用权构成的财产,以两权为抵押就可获得银行信贷,享有由此派生出的抵押权。进一步从经济和物理特征上讲,房子是土地的附着物,其价值主要取决于土地的稀缺性、供给弹性、空间位置、周边环境和基础设施等,而房子本身价值是会随着岁月的流失不断出现折损或灭失的。房产与地产价值的相关性使得房产所有人无论是自住、出售或出租,都可从土地增值中获得资产增值收益。在这种制度安排下,尽管房产所有人没有土地所有权,却享有了所有权人应有的“占有、使用和收益”等多项权利,这些都是私人财产的基本特征。显然,所有权的法定权威性并不是绝对的,即使法定土地国有所有权没有改变,经济活动中的实际产权已发生了重大变化,“各种反客为主”现象更是屡见不鲜。按照党十八届四中全会依法治国的决定,《物权法》“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”条款如可顺利实施,相当于给予房产所有人永久的土地使用权,将进一步强化房地产私人财产的属性,也是开征房地产税的合理依据。

  如要继续实行土地出让,同时征房产税,那么是否应对未交纳土地出让金的房产先征收,已交纳了土地出让金的住房在期满后征收呢?这样再实行一定减免则可能实际可征收的税就更少了。

新萄京娱乐场手机版,新萄京娱乐app,根据现在已经披露的各种消息,在短期,将开征一种消费税性质的房地产税,在长期,则要开征国际通行的物业税。

同时,政府作为社会经济的管理者,可行使公共管理的行政权力,依法开征房地产税,以保障政府行使公共管理职能和增加公共品的供给,这旣包括对私人财产的保护,也包括通过税收调节,弱化初次分配的不公,以维系社会的公正公平与和谐发展。与土地出让金平等自由交换不同,房地产税或征税具有法定性、强制性和无偿性,属于政府运用税收手段对国民收入二次分配范畴。

  在中国让房价高挺的不仅是各种税收和城市公共资源的吸引力,最主要的是招拍挂的土地出让制度。只有土地成本的大幅下降,才能让房价下行。

现行与房地产有关的税负已经不低:对开发商征收的有营业税及其附加,以及土地增值税,对购房者征收的有契税、印花税。这还不算,开发商还要负担数十项费用。不过,开发商先行支付的所有税费,在房价不断走高的条件下,都全部转嫁给了购房者。

在现行的土地制度安排下,政府具有双重身份:旣是土地所有者代表,也是国家公共事务公共资源的管理者。作为土地所有者代表,政府可行使所有者权利,向使用者索取地租性收入-—土地出让金。从经济学上讲,这是土地使用者向所有者支付的租金,是国有土地所有权在经济上的实现形式。从法律的角度,土地出让金反映不是简单的土地租赁关系,而是土地所有权与使用权人之间的用益物权关系。依据《宪法》土地使用权是一种用益物权,享有的占有、使用和收益权,而租赁权却没有上述权利,更不能随意转让和处置承租的不动产。简言之,土地出让金体现的是不同经济主体——所有者与使用者之间依法平等交换的经济关系,属于国民收入分配中的初次分配范畴。

  十五、如果在现行土地制度不变的情况下征收房地产税,必然会打断中国城市化进程的步伐,导致城市房租的高涨,给经济发展带来更大困难。

但是,如此重要的税收,需要名正言顺。消费税则具有临时性的特征,物业税,才是最终的目的。物业税和消费税的区别是,消费税是考虑纳税人拥有房屋的数量甚至价格,并且有一定的价值扣除,仅对房产的余值征收,还有其他减免措施,而物业税,则是一种财产税,没有价值扣除,也不顾及是否第一套房屋等等。

此外,房地产税征收的范围也值得商榷。中国实行城乡土地和住房二元制度,农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,农地“进城”只能被地方政府征用和征收;农村的住房也不可随意的买卖,这些无形中剥夺了农民从不动产增值中获取资产收益的权利。从这个意义上讲,房地产税只限于城镇,不包括农村似乎是合理的。但土地产权的门槛并无法阻止城镇周边和特色农村致富步伐,得益于城镇化、城乡统筹和土地市场化,富裕地区农村农户的收入和房产价值都在不断提高,一些经营性房地产虽以“小产权房”、“画家村”、“生态院”、“大棚别墅”和“文化创意产业基地”等多种形式存在着,却可获得不菲的财产性收入。在城乡土地高度市场化的地区,国有建设用地和集体建设用地难辨雌雄,两者相互渗透、互为补充。那么,大而化之地对农村房地产免税,征税范围过窄,税基小,就很难体现税收的受益原则和公平原则,还会创造出避税空间,诱发寻租创租行为。

  十、中国的住房福利分配并非完全按收入计算。住房福利分配时有的按职务计算,有的按家庭人口计算,有的按工龄计算,有的按职工数计算,双职工可能各享分配权利,因此住房的数量与面积同样与收入水平无关。尤其是当获得分配住房权利的人已去世,住房继承给下一代时,就更与分配时的收入与继承时的收入无关了。试图用住房套数和面积进行调节时,实际并不完全反映收入情况。

房地产新政,急急如律令,一线城市的房价虽出现滞涨,但似乎依然顽强,看不出有明显下降的趋势。看来,仅有土地制度调整和信贷门槛提高,是不够的,税收似乎才是高房价真正的撒手锏,就如当年各种方法用尽,股指依旧故我,涨个不停,最后印花税才让其掉头向下一样。现在,各方都在猜测这个达摩克利斯之剑将何时,以及将以何种方式落下来。

房地产税是一项系统工程,它涉及千家万户的存量财富,对如此巨大的一笔财富征税,其课税的对象、范围、税基和税率等要素顶层设计的科学和公平就尤为重要。

  我不希望看到中国只出台针对城市的房地产税法。那会进一步加深中国由双轨制形成的各种矛盾,切断中国城市化进程的桥梁,造成更加严重的城乡差别和两极分化。

物业税的终极目的,不是降低房价,房屋是居民财产的主要部分,以此为基础的物业税,可以作为地方稳定而可靠的财源,以纠正地方政府目前依赖土地财政的非正常状态。从审计署披露的信息看,土地出让金收取和使用的不规范情况,十分严重。很简单,一下子获得70年的收入,使用起来,肯定不会那么小心。物业税则可以有效避免滥用,其征收额度,取决于第三方中介评估的房地产价值,以及地方政府为居民提供居住服务的规模,同时与存量房价格相照应,但无论如何不是现在招拍挂制度下离谱的高价格,其使用也同时有了明确的方向,杜绝与居民住房保障无关的浪费。

房地产税作为一种财产税是以所有人的财产和财产收益为课税对象。中国实行土地公有制与房产私有制,将房地合二为一开征房地产税由此引发“不是我财,不纳税”之声不绝于耳。那么开征房地产税是否具有合理性和正当性?

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