神州缺房屋啊?土地资金财产大佬SOHO中国创始人潘石屹:严重过剩了
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财经新逻辑NO.24作者:邓新华本期硬逻辑:1、鹤岗房价表明,房价只是经济发展的结果。2、中国的土地供给存在巨大的结构性错配,应该正视这一错配,而不是怪炒房者。3、更灵活的土地供给机制、稳健的货币才能缓解居住困难。黑龙江鹤岗市的房价这几天刷屏了。鹤岗一个“东山沿河北小区”,一套位于7楼的46平毛坯房(一室一厅)总价只有1.5万,折合一平方米326元。总价两万的房源非常多,还有许多房源的总价低于两万。这个价格,连北京房价的1%都不到。但是,有人会去鹤岗买房吗?答案很显然:罕有人去。鹤岗房价表明,正确的经济逻辑是这样的:正是因为大多数人不愿意买房或者买不起房,房价才会低。房价只是经济发展的结果,而不是原因。此前“财经新逻辑”提出这一观点,被很多网友质疑。鹤岗房价证明这一观点恰恰是对的。很多一二线城市的人们盼望房价大跌,好让自己买得起房。在供给没有增加的情况下,如果房价真的大跌,当然会有一小部分人获益,但对于大部分人来说,房价下跌恰恰是经济下滑的结果,而经济下滑,其实会使得大部分人更加买不起房。未来中国是否有可能遍地都像鹤岗那样,房价很低但却没有人买?任何可能都是存在的,但如果真的真的出现了那种情况,那绝对不是普通人的福音。鹤岗的情况也再次表明,中国的土地供给存在非常大的结构性错配。看统计数字,好像中国人的人均住房面积非常高,2016年人均住房建筑面积就达到了40.8平方米,这使很多人相信,房价高完全是炒房者炒高的,只要打击炒房者,普通人就能买得起房子了。但实际上,中国有很多鹤岗这样的地方,它们的人口是净流出的。它们抬高了人均住房面积,但那些住房面积并没有多大意义。而在人口净流入的一二线城市,土地供给却完全不能与人口流入相匹配。这样那样的管制,这样那样的借口,限制了这些地方的土地供给增加。比如,2018年,深圳全年出让商品住宅用地8.6公顷,供应保障性住房用地21公顷,全部算起来29.6公顷,而深圳2018年新增常住人口49.83万,每位新增常住人口对应的的新增住宅供地面积,人均才新增0.59平方米。但就算这样,还是有不少人说大城市房子过剩,都是炒家抬高了房价,可见缺乏经济常识的人还是挺多的。更糟糕的是,一些一线城市不仅受到各种土地供给管制的束缚,而且为了适应这种土地管制,还大肆往外赶人,这完全是本末倒置。炒家为什么不去炒高鹤岗的房价?当然是因为炒家并非万能的。他们只能顺应价格趋势,而不是制造价格趋势。是人口净流入的大城市不灵活的土地供给和货币政策给了炒家机会。房地产税、限购、限贷等等措施,的确能降低房子的价值,但丝毫不能缓解住房困难。要缓解大城市的居住困难,只能靠更灵活的土地体制、更稳健的货币。否则,骂死炒家也毫无意义。财经新逻辑:用坚实的经济逻辑解释真实的世界。中国经济的美好未来建立在每一个网友的理性选择上。

记者:现在继续买房是看好楼市继续上涨吗?

无独有偶,5月8日,中介大佬、链家董事长左晖也表示:“中国人今天已经不缺房子了,基本已经解决了房子的居住问题。从全国的户房数量来看,房数已经超过了户数。所以我们今天的核心问题在于,房子的分布上不够均匀。我国住宅房屋的供应分布和人口地域分布,实际差异是非常巨大的。”

如果说过去的调控更多的是从调控房价入手,那么如今的调控应该说是在房子是用来住的而不是用来炒的这个定位指导下,在稳定大局下,市场的归市场,保障的归保障,也就是说,多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度…

任何商品的价格都是由市场供需决定的。房子一直处于供不应求的状态。那么抑制房价首先应加大供给,而非抑制需求。加大房子供给就得加大土地供给,加大土地供给地价自然会受到影响,地方政府是不希望看到。因为太过于依赖土地财政。所以政府在土地供应上是非常严格的控制输出,捂地惜售。在供给不能改善情况下只能拿需求开刀,拼命出台限购政策抑制需求。但抑制需求的结果就是暂时稳住房价,但过一阵子就会暴涨,然后继续加码,再过一阵子又喷发一下。而且周期越来越短,说明政策效能不断降低。这反而害苦了很多本来早已打算购买房子的人,看到政策出台以为房价会降,结果房价总是忽然就喷发,还没来得及反应,以前够交的首付已经只够个定金。这其中,媒体推波助澜,从来都没有客观分析过楼市,都是唱衰一直,误导了大批人。当人们发现政策无效,被市场充分教育后便想方设法买房,这就是为什么政策效能越来越低,抑制周期越来越短。所以一切不以加大供给的抑制房价都是耍流氓。从惜售的角度看,谁是最大的炒房者,一目了然。

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以前,一提到供需矛盾,相信多数人也跟着开发商和专家的思路跑,而且也几乎似乎没啥争议,那就是多供地不就好了吗?土地供给上去了,房子供给不就上去了吗?房子多了房价不就稳定了吗?

所以,并不是炒家炒高了房价,是房价在长得规律中被人看到有利可图。抑制投资,不但不会抑制房价,反而会伤及无辜。使那些本身可以购房但因为政策忽变却被拒之门外的人错失购房好时机。尤其是从异乡去大城市奋斗的人们。一道指令,购房梦碎,意味着落户梦碎,意味着附着在这上面的很多资源无法享受。

房子到底够不够住,很难用一个标准的数据来给出答案,比如人均比如总量再高,可能也有人会说自己被平均了。而且几乎没有谁嫌自己的房子大和多的。从感官上来看,大家都是不会满足现状的。这也成了很多人拿此说事,房地产刚需也就成了永远的话题,在他们的观点里,房子不够住,房价还得涨。

况且我们要知道,土地是真的可以随便供给吗?你想要多少就可供多少吗?显然不是。更何况如今的真正刚需还有多少?如果不是,那房子就被炒房和投资给消化了。

先看个段子。

听了潘石屹的37平米的平均水平,大家先不要急着喷,你可能又会说“我的37平哪去了?”对于大家被平均的感受是非常理解的。房子总量是不缺,可是自己却一平都没有,但一平均还能分很多,人人都有安逸的房子居住了,这就好比你跟马云的财富一平均还能很多亿呢!那么问题来了,既然总量不缺,也就意味着有些房子并没有被利用起来,在房子是用来住的而不是用来炒的这个定位下,房子是用来住的,如果不是用来住,那么可能就要通过一定的手段把空余的房子推向市场了。

所以,调控的倾斜度变了,更倾向于双向调控,一方面是从需求和供给,一方面是从保障和市场。

记者:你是好人

所以,我们完全没有必要去评价他们的话时跟你对号入座,他们说的是一个大时代的问题,是一个时代共性,而不是讲你的个体。所以你觉得被平均也好还是觉得他们说得不对也好,但是他们却讲出了一个事实,那就是,中国房地产那个大拆大建的时代过去了。潘石屹说,刚需房地产时代结束了。左晖说,中国房地产大开发、大建设的时期已经过去。事实上,买得起房的也早就买了,真正的刚需可能也不再混迹于市场了。

7月31日,国家统计局发布报告,2018年,城镇居民人均住房建筑面积39平。大家不喜欢听平均数,因为自己被平均了,这就说明了问题。为何大家并没有享受到这么高的面积?那就说明一定有人享受到了更多的面积。

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