贰零壹陆险企投资性土地资金财产:平安增近五分一 中国太平洋保障公司报酬率9.5%
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T+- (原标题:看好,匹配!险资的物流地产生意经)
不动产投资一直是险资的重要投资方向,其中物流地产更是逐渐成为了大型险企的“心头好”。在近日由中国保险资产管理业协会主办的保险资金物流地产投资策略工作交流会上,业内人士表示,物流地产回报率高、行业前景广阔、与险资特性匹配,保险资金另类投资正逐步从关注商业不动产和城市综合体转到重视物流地产和物流企业。“物流地产依然是我们资产配置的重要方向,随着中国电商的发展,商业经济下沉到三、四线城市甚至乡村,我们看好物流行业的前景。而且,除了自持物流地产之外,物流公司我们也投了不少。”一名大型保险公司高管对第一财经记者表示。物流地产的机遇物流业是重要的服务业,融合了运输业、仓储业、货代业和信息业等。目前我国已成为具有全球影响力的物流大国和最大的物流市场之一,物流行业也越来越受到资本方的关注。发改委、交通运输部研究制定的《国家物流枢纽布局和建设规划》中提到,到2020年要形成30个国家级的物流枢纽,2025年要形成150个国家级物流枢纽。在这一政策红利下,物流行业投融资交易活跃。上述交流会上传递出的数据显示,2014-2018年,物流行业的融资金额达到近1000亿元。业内人士认为,从物流行业的行业特性、收益率及政策扶持方向来看,都是非常适合保险资金投资的标的。保险资金具有可投资规模大、久期长、投资方式灵活的特点,而物流地产的特点是年化回报率明显高于其他物业资产,但布局的时间更长。“物流地产项目的投资流程较长,尤其是一级开发项目,包含拿地、运营、开发等时间,一般项目投资期限在4-5年,如果考虑到网络布局,则需要更长的时间。”参加上述交流会的业内人士表示。长布局对于负债端长久期的保险资金来说,适配度不言而喻。而从收益率来说,物流地产又显著高于其他传统不动产行业。招商证券7月发布的研报显示,整个一线城市的物流地产投资净回报率在7%以上,远高于商业地产和住宅地产在2%-5%的投资回报率。此外,分城市来看,尽管部分二线及环一线的卫星城市物流地产的绝对租金水平低于一线城市,但考虑到其土地成本也相对较低,从收益率角度来看,供需格局较好的二线及环一线的卫星城市物流地产的回报率也较高。另外,上述业内人士表示,保险机构投资者偏好政策指向的“补短板”领域和重点规划发展区域,项目选择上主要投向符合政策导向、满足会计收益、回报具有较强确定性的项目及国家政府拟进行扶持的新型基础设施类项目。物流行业受到国家政策大力扶持,优质物流地产资源稀缺,随着中国扩大内需以及电子商务的发展,物流地产已经成为产业资本、市场机构等布局未来商业版图的重要资源载体。险企悄然布局物流行业“保险资金另类投资逐步从关注商业不动产和城市综合体到重视物流地产和物流企业,目前部分大型险企已经参与对顺丰、发网的投资。”上述业内人士表示。事实上,随着近几年物流地产走上前台,险企已悄然在物流行业内纷纷布局。早在2013年,中国人寿在业绩发布会上宣布与阿里巴巴签署了战略合作协议,利用保险资金支持阿里仓储和物流建设。2017年,菜鸟网络宣布与中国人寿共同设立物流仓储基金,规模为85亿元人民币。2018年2月,国寿投资宣布,与物流业巨头普洛斯联合发起设立了约100亿元的收益增值型基金,投资于境内一、二线核心城市增值型物流资产,这也是当时国内物流行业最大的收益增值型基金。中国平安在物流地产上更是动作频频,中国平安高管多次表达了对物流地产行业的看好。据平安内部人士对第一财经记者表示,目前平安投资的物流地产约有300万-400万平方米。同样,中国平安也选择与普洛斯牵手,平安旗下平安不动产已于去年和普洛斯建立战略合作关系。除了物流地产外,平安在申通、顺丰等物流企业的股权投资上也有涉猎。而在境外物流地产投资方面,2015年中国平安就与美国Blumberg
Invest-mentPartners成立地产合资平台,投资于美国的长期优质租赁资产,初始投资组合就包含多个核心市场的全新物流资产,项目价值超过6亿美元。另外,2018年底泰康人寿在万科的物流地产投资基金合伙人变更后进入并成为该基金最大持有人;中国保险投资基金也于2016年与招商局资本投资有限责任公司共同发起设立规模为50.08亿元的仓储物流基金。可以预见,险企在物流地产行业的大手笔投资将继续上演。

无论是在国内还是在国际房地产市场,2015年,险资都掀起了巨浪。

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尽管上市险企的投资策略似乎有所分化:去年,四上市险企中,中国平安和新华保险的投资性地产资产同比增长,而中国人寿和中国太保则下降,但业内人士认为,险资对房地产的投资仍在持续增加。

2014年是中国平安投资地产集中爆发的一年,互联网平台、养老、工业物流都是在这一年崭露头角。图/CFP

保险资管人士对《证券日报》记者称,险资的投资标准主要有两个,一是资金量级,二是预期投资回报率,而房地产投资具有所需资金大、投资收益较稳定的特点,因此成为险资青睐的对象。另外,不少保险公司出于集团战略布局的考虑,也在投资地产行业。

在房地产行业转型之际,开发商对于行业发展都持谨慎态度,金融保险巨头平安集团却在不断“加仓”房地产。

从收益情况看,中国太保2015年年报披露,从集团合并总投资收益率来看,“投资性房地产为9.5%,同比上涨了1.4个百分点。”
多位研究人士对记者称,险资投资地产的收益率可重点参考写字楼的租金变化以及公允价值变化。

4月1日,中国平安斥资62.95亿港元持股9.9%,成为碧桂园第二大股东。而在2014年8月-2015年2月期间,平安不动产已经投入超过300亿元人民币扩充土地储备,让不少大房企咋舌。此外,平安还在去年成立平安好房网,进军互联网金融和房地产电商。

险资投资地产超6000亿元

目前,平安旗下的不动产业务已涉足商业、住宅、养老、工业物流、房地产金融+电商等多个领域,俨然是保险公司中的地产“一哥”。在中国平安董事长马明哲面前,一个宏大的地产王国版图已铺展开来。

根据中国平安披露的2015年年报,截至2015年12月31日,中国平安的投资性房地产资产为275.09亿元,同比增加了58.4%。该公司表示,这是由于“该类投资增加”所致。

钟情不动产投资

事实上,中国平安早已开始在地产界攻城略地。通过集团内部的资源整合,平安好房2015年业务迅速发展,房地产金融平台规划逐步清晰,与世茂、雨润、碧桂园等数十家大型开发商建立了战略合作关系,通过平安好房平台实现的新房房产成交规模超过1500亿元。

在房价突飞猛进的岁月里,险资进入房地产曾是个敏感话题,保险资金投资不动产也因此受到政策严格监管。很多保险公司都是打着“自用”的旗号,投资、收购城市核心区的商业、写字楼。平安的地产投资则大都以集团或平安信托的名义进行。

其他险企方面,新华保险截至去年年底的投资性房地产资产为21.77亿元,同比增长了30.8%。“主要原因是2015年公司将部分房屋及建筑物由自用改为出租,同时部分在建工程转入投资性房地产。”新华保险在年报中解释道。其中,在建工程转入投资性房地产的原值为3.87亿元。

直到2010年9月,中国保监会公布《保险资金投资不动产暂行办法》,规定保险资金投资不动产的账面余额,不高于公司上季度末总资产的10%,保险公司不得直接从事房地产开发建设。当听说险资开闸投资不动产时,平安集团董事长马明哲曾表示,“已经等了5年。目前我们已经为不动产投资准备了很好的项目和团队,平安信托和投资部门一直在为第三方做这方面的投资。”由此可见他对不动产投资的钟爱。

与中国平安和新华保险投资性房地产增长的情况不同,中国人寿和中国太保2015年的投资性房地产资产同比有所下降。

虽然投资细则尚未出炉,但已陆续有保险巨头以自用名义“先下手为强”。2010年7月30日,中国平安斥资6.13亿元获得深圳福田中心区南区的一个地块,建筑面积约为12.8万平方米,该地块位于中国平安总部的旁边。

其中,中国人寿的投资性房地产资产截至去年年底为12.37亿元,同比下降了3.6%,在总投资资产中占比为0.05%。“主要原因是投资性房地产折旧的影响。”中国人寿解释称。

保险资金追求的是长期的稳定回报,核心城市的核心物业符合这一要求。因此,险资偏好一二线城市核心商业区办公楼、综合体的投资逻辑一直被沿用至今。而早期平安投资的这些物业,现在基本都交由平安不动产统一管理。

此外,中国太保年报显示,截至去年年底,其投资性房地产资产为63.44亿元,同比下降了3.3%,在总投资资产中占比为0.7%。

2012年,险资投资不动产的比例被允许提高至20%。各大险企更是纷纷成立资产管理公司,增持不动产资产。“保险资金是最适合商业地产发展的,因为商业地产的租金收入、升值潜力,能为保险资金提供稳定的回报率。”一位专注商业地产领域的开发商如是说。

以上数据显示,上市险企对地产投资的态度呈现出一定的分化。但业内人士指出,从行业整体来看,地产投资是险资非常青睐的对象。

不动产资产规模近500亿

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